Een lening van € 70.000, een vergoeding van € 50.000 en een woning als onderpand. Waar ligt de grens?

Door mr. Frank R. Sterel | Notaris en partner Sterel c.s. Notarissen

Een koopovereenkomst die eigenlijk een lening is. Een vergoeding van ruim 71%. En een hypotheekrecht dat uiteindelijk geen stand houdt.

De Rechtbank Den Haag heeft op 14 oktober 2026 een interessante uitspraak gedaan over de grenzen van contractsvrijheid en de bescherming van consumenten tegen buitensporige kredietconstructies.

Wat speelde er?

Een vrouw had op korte termijn € 70.000 nodig. Een vastgoedbedrijf bood haar een ogenschijnlijk creatieve oplossing: zij zou haar woning verkopen, direct € 70.000 ontvangen en de verkoop weer ongedaan kunnen maken door € 120.000 terug te betalen.

Het verschil? Een vergoeding van maar liefst € 50.000.

Om de betalingsverplichtingen veilig te stellen, werd bovendien een hypotheekrecht op haar woning gevestigd.

Een verkoop op papier, een lening in werkelijkheid

De rechtbank keek niet uitsluitend naar de juridische vorm van de overeenkomst, maar vooral naar de economische werkelijkheid.

De vrouw wilde haar woning helemaal niet verkopen. Zij wilde tijdelijk geld lenen. Over wezenlijke onderdelen van een normale vastgoedtransactie, zoals de verkoopprijs en leveringsdatum, was nauwelijks gesproken.

Het leningselement stond dus centraal.

En daarmee kwamen de dwingendrechtelijke regels voor consumentenkrediet in beeld.

In 2025 bedroeg de maximaal toegestane kredietvergoeding 14% op jaarbasis. Sinds 1 januari 2026 is dat percentage verlaagd naar 12%.

Een vergoeding van € 50.000 op een voorschot van € 70.000, oftewel ruim 71% van de hoofdsom, kon binnen deze constructie niet door de beugel.

De juridische consequenties waren verstrekkend.

De rechtbank oordeelde dat de gekozen constructie in strijd was met de wettelijke bescherming van consumenten. De overeenkomst was daarom vernietigbaar op grond van artikel 3:40 lid 2 BW.

De vrouw had de overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk vernietigd.

Het vastgoedbedrijf kon daardoor geen levering van de woning afdwingen. Ook werd de hypothecaire inschrijving waardeloos verklaard.

Wat betekent dit voor de notariële praktijk?

Deze uitspraak raakt aan een fundamenteel beginsel: de juridische kwalificatie van een transactie wordt niet uitsluitend bepaald door het etiket dat partijen erop plakken.

Een koopovereenkomst is niet noodzakelijkerwijs een koopovereenkomst wanneer de feitelijke strekking neerkomt op kredietverlening.

Voor notarissen, vastgoedondernemers en financiers ligt hier een belangrijke verantwoordelijkheid.

Bij ongebruikelijke vastgoedconstructies moet kritisch worden gekeken naar de werkelijke bedoeling van partijen, de economische verhoudingen en de toepasselijkheid van dwingendrechtelijke consumentenbescherming.

Contractsvrijheid biedt ruimte voor creativiteit, maar niet voor het omzeilen van de wet.

En misschien is dat wel de belangrijkste les van deze uitspraak: wie een lening vermomt als vastgoedtransactie, loopt het risico dat uiteindelijk niet alleen de overeenkomst, maar ook de beoogde zekerheid wegvalt.

Rechtbank Den Haag 14 oktober 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:30771.

mr. Frank R. Sterel
Notaris en partner
Sterel c.s. Notarissen – Amsterdam