Is de 10%-boete bij woningkoop nog van deze tijd?

Door mr. Paul Vierveijzer, sectiehoofd Onroerend Goed bij Sterel Notarissen

Wie een woning koopt en vervolgens zijn verplichtingen niet nakomt, kan daar stevig voor worden aangesproken. In de gebruikelijke koopovereenkomst voor woningen staat al jarenlang een boetebeding van 10% van de koopsom.

Maar is die 10% in de huidige woningmarkt nog altijd redelijk?

Een recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden maakt die vraag bijzonder actueel.

Van € 38.000 naar € 10.000

In deze zaak was een woning verkocht voor € 380.000. De kopers konden uiteindelijk de koopprijs niet voldoen, waarna de verkoper de overeenkomst ontbond en aanspraak maakte op de contractuele boete van 10%: € 38.000.

Het Hof matigde die boete tot € 10.000.

Dat is op zichzelf al opmerkelijk. Rechters mogen een contractueel overeengekomen boete namelijk niet zomaar matigen. Artikel 6:94 BW stelt een hoge drempel: matiging is slechts mogelijk wanneer de billijkheid dit klaarblijkelijk eist.

Volgens vaste rechtspraak moet toepassing van het boetebeding leiden tot een resultaat dat, gelet op alle omstandigheden, buitensporig en daarmee onaanvaardbaar is.

Een boetebeding uit een andere woningmarkt?

Interessanter is de bredere beschouwing van het Hof.

Het standaardpercentage van 10% stamt volgens het Hof uit een periode waarin woningen grofweg de helft kostten van wat zij tegenwoordig kosten en waarin woningen bovendien minder snel werden verkocht.

Dat maakt verschil.

Een boete van 10% vertegenwoordigt bij de huidige huizenprijzen immers in absolute bedragen een aanzienlijk zwaardere sanctie. Tegelijkertijd kan een verkoper in een gespannen woningmarkt een woning na ontbinding soms relatief snel opnieuw verkopen — en mogelijk zelfs voor een hogere prijs.

Het Hof signaleert daarom een veranderende verkeersopvatting over de redelijkheid van de standaardboete van 10%.

En juist dát maakt deze uitspraak interessant.

Geen afscheid van de 10%-boete

De conclusie moet overigens niet zijn dat de bekende 10%-boete voortaan automatisch wordt gematigd.

Het Hof benadrukt juist het belang van het boetebeding. Het vormt een krachtige prikkel om gemaakte afspraken na te komen en voorkomt bovendien uitvoerige discussies over de precieze omvang van de door de verkoper geleden schade.

Ook blijft iedere zaak afhankelijk van de concrete omstandigheden. Een andere woningmarkt, daadwerkelijke financiële schade of andere gedragingen van partijen kunnen tot een geheel andere uitkomst leiden.

Maar deze uitspraak laat wel zien dat een percentage dat decennialang min of meer als vanzelfsprekend werd beschouwd, niet los kan worden gezien van de economische werkelijkheid waarin het wordt toegepast.

Een interessante ontwikkeling voor de praktijk

De vraag wordt daarmee breder dan deze ene procedure.

Moet een standaardboete een vast percentage van de koopsom blijven, wanneer woningprijzen en marktomstandigheden fundamenteel veranderen?

Het Hof geeft daarop nog geen algemeen antwoord. Het signaleert echter nadrukkelijk dat de maatschappelijke waardering van zo’n beding kan veranderen.

Dat maakt deze uitspraak relevant voor kopers, verkopers, makelaars, notarissen én de opstellers van modelkoopovereenkomsten.

De 10%-boete is daarmee niet verdwenen. Maar haar vanzelfsprekendheid lijkt voor het eerst in lange tijd serieus ter discussie te staan.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 29 september 2026, ECLI:NL:GHARL:2026:6289

mr. Paul Vierveijzer
Sectiehoofd Onroerend Goed
Sterel Notarissen