Vastgoedtransacties: wanneer komt een onverwachte gebeurtenis voor uw rekening?

Door mr. Paul Vierveijzer, sectiehoofd Onroerend Goed | Sterel Notarissen

Bij de koop en verkoop van vastgoed kan tussen het tekenen van de koopovereenkomst en de uiteindelijke levering veel gebeuren. Twee recente uitspraken laten zien dat zo’n onverwachte ontwikkeling aanzienlijke financiële gevolgen kan hebben.

De notaris werkt niet mee – wie betaalt de boete?

In de eerste zaak was een woning verkocht aan een vastgoedvennootschap. De levering zou op 1 oktober 2024 plaatsvinden bij een door de koper aan te wijzen notaris.

De betrokken notaris besloot echter niet aan de levering mee te werken, omdat hij gerede twijfel had over de wijze waarop de koopovereenkomst tot stand was gekomen.

De levering vond daardoor niet op de afgesproken datum plaats. De koper stelde vervolgens dat de verkoper de contractuele boete van 10% van de koopsom verschuldigd was.

De rechtbank kwam tot de tegenovergestelde conclusie.

Niet was gebleken dat de verkoper had geweigerd mee te werken aan de overdracht. De verkoper had juist de koper in gebreke gesteld omdat deze niet tijdig een nieuwe notaris had geregeld. Toen de koper vervolgens geen actie ondernam, kwam de niet-tijdige levering voor zijn rekening.

Gevolg: niet de verkoper, maar de koper moest de contractuele boete betalen.

De uitspraak onderstreept hoe belangrijk het is om bij problemen rond een voorgenomen levering snel te handelen. Zeker wanneer volgens de koopovereenkomst één van de partijen verantwoordelijk is voor het aanwijzen van de notaris.

Een traumatische ervaring met de lift

De tweede zaak speelde op fiscaal terrein.

Een koper verkreeg in juni 2023 een appartement en deed daarbij een beroep op het verlaagde tarief van 2% overdrachtsbelasting. Kort daarna verkocht hij het appartement alweer. Volgens de koper hield dat verband met een traumatische ervaring met de lift.

De Belastingdienst accepteerde dit niet als een onvoorziene omstandigheid waardoor de woning redelijkerwijs niet als hoofdverblijf kon worden gebruikt. Er volgde een naheffingsaanslag, uitgaande van het destijds geldende algemene tarief van 10,4%.

Ook de rechtbank ging daarin mee. Daarbij speelde mee dat de lift goed was onderhouden en jaarlijks werd gekeurd.

Twee verschillende zaken, dezelfde les

Hoewel de uitspraken juridisch over heel verschillende onderwerpen gaan, hebben ze een interessante overeenkomst.

Een onverwachte gebeurtenis betekent niet automatisch dat de financiële gevolgen daarvan bij de andere partij kunnen worden gelegd of dat een fiscale uitzondering van toepassing is.

Bij vastgoed zijn daarom niet alleen de afspraken bij aanvang belangrijk. Ook wanneer zich tijdens het traject iets onverwachts voordoet, is het verstandig direct te beoordelen wat de juridische en fiscale consequenties daarvan zijn.

Bij vastgoed kan wachten of uitgaan van aannames uiteindelijk kostbaar blijken.

Rechtbank Den Haag 27 mei 2026, ECLI:NL:RBDHA:2026:19515
Rechtbank Gelderland 15 juli 2026, ECLI:NL:RBGEL:2026:6282

mr. Paul Vierveijzer
Sectiehoofd Onroerend Goed
Sterel Notarissen