Vijf rechterlijke uitspraken, één duidelijke les: juridisch gelijk hebben is niet altijd genoeg

Door mr. Tjerk J. de Vries, partner bij Sterel Notarissen

Een buitenlandse bankrekening op naam van een Nederlands notariskantoor. Een hypotheek die maar niet uit het Kadaster verdwijnt. Een erfgenaam die bij de notaris verschijnt, maar weigert te tekenen. En een leveringsakte die iets anders bepaalt dan de koopovereenkomst.

Op het eerste gezicht vijf verschillende kwesties. Toch hebben recente rechterlijke uitspraken één belangrijke gemene deler: rechtszekerheid ontstaat niet vanzelf. Zij vraagt om zorgvuldigheid, duidelijke afspraken en soms rechterlijk ingrijpen.

1. Een notariskantoor met een buitenlands rekeningnummer? Wees gewaarschuwd.

Een onderneming werd slachtoffer van fraude waarbij geld werd overgemaakt naar een buitenlands rekeningnummer op naam van een Nederlands notariskantoor.

De onderneming stelde de bank aansprakelijk. Zonder succes.

De Rechtbank Amsterdam oordeelde dat de fraude bij de klant had plaatsgevonden en dat de bank niet onzorgvuldig had gehandeld. De enkele combinatie van een Nederlandse notariskantoornaam en een buitenlands rekeningnummer verplichtte de bank in dit geval niet tot extra verificatie.

De les: controleer betaalinstructies altijd via een onafhankelijk geverifieerd telefoonnummer van het notariskantoor. Zeker wanneer rekeninggegevens afwijken of onverwacht wijzigen.

Rb. Amsterdam 1 april 2026, ECLI:NL:RBAMS:2026:4097.

2. Een hypotheekschuld verdwenen, maar de hypotheek nog niet?

Een lening was afgelost of de vordering was verjaard. Toch stond het hypotheekrecht nog ingeschreven. Het probleem? De schuldeiser was onvindbaar.

De Rechtbank Noord-Holland bood uitkomst. Omdat voldoende aannemelijk was dat het hypotheekrecht was tenietgegaan, kon een rechterlijk vonnis uiteindelijk de noodzakelijke verklaring vervangen.

De les: een oude hypotheekinschrijving hoeft geen definitieve blokkade voor verkoop of herfinanciering te zijn. Ook zonder medewerking van de oorspronkelijke schuldeiser kan een juridische oplossing bestaan.

Rb. Noord-Holland 24 juli 2026, ECLI:NL:RBNHO:2026:10300.

3. Wel een koopovereenkomst tekenen, maar bij de notaris weigeren? Dat kan geld kosten.

Een erfgenaam had samen met de andere erfgenamen ingestemd met de verkoop van een onroerende zaak. Bij de notaris weigerde hij vervolgens zonder enige toelichting de leveringsakte te ondertekenen.

Het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao maakte korte metten met deze impasse. Het vonnis verving de noodzakelijke medewerking. Bovendien werd de weigerachtige erfgenaam veroordeeld in de proceskosten, ondanks de familierelatie.

De les: familieverhoudingen vormen geen vrijbrief om zonder kenbare reden de afwikkeling van een nalatenschap te blokkeren.

Gerecht in eerste aanleg Curaçao 1 augustus 2025, ECLI:NL:OGEAC:2025:377.

4. Grond kopen in de hoop dat er ooit gebouwd mag worden: wie draagt het risico?

Kopers van percelen grond stelden de notaris aansprakelijk nadat zij grond hadden gekocht van een handelaar die daarop winst had gemaakt.

De Rechtbank Midden-Nederland oordeelde dat de notaris zijn zorgplicht niet had geschonden. De kopers waren voldoende gewaarschuwd en de notaris had bovendien zelf onderzoek ter plaatse verricht.

De les: de notaris heeft een belangrijke waarschuwingsplicht, maar is geen verzekeraar tegen tegenvallende investeringsverwachtingen. Wie speculatieve grond koopt, moet de risico’s begrijpen.

Rb. Midden-Nederland 5 augustus 2026, ECLI:NL:RBMNE:2026:6340.

5. De leveringsakte wijkt af van de koopovereenkomst. Wat geldt dan?

Bij de aankoop van een nieuwbouwappartement bleek de conceptleveringsakte op onderdelen nadeliger voor de koper dan de eerder gesloten koopovereenkomst.

Het Gerecht in eerste aanleg van Curaçao oordeelde dat de projectontwikkelaar de leveringsakte moest aanpassen aan de gemaakte afspraken.

Ook interessant: de verplichting om VvE-bijdragen te betalen begon pas na de juridische levering, ondanks het feit dat de koper het appartement al geruime tijd gebruikte.

De les: de leveringsakte behoort de gemaakte afspraken correct weer te geven. De koper hoeft niet zonder meer genoegen te nemen met nadelige afwijkingen.

Gerecht in eerste aanleg Curaçao 24 augustus 2026, ECLI:NL:OGEAC:2026:176.

Wat leren deze uitspraken ons?

Het notariaat draait niet uitsluitend om het vastleggen van afspraken. Het gaat vooral om het voorkomen van onzekerheid, het beschermen van betrokken partijen en het waarborgen van rechtszekerheid.

Deze vijf uitspraken laten zien dat de grenzen van aansprakelijkheid, zorgplicht en contractuele verplichtingen voortdurend door de rechter worden verduidelijkt.

Een goede notaris kijkt daarom niet alleen naar wat juridisch mogelijk is, maar vooral naar wat juridisch zorgvuldig en toekomstbestendig is.

En juist daarin schuilt de toegevoegde waarde van het notariaat.

mr. Tjerk J. de Vries
Partner | Sterel Notarissen
Ondernemingsrecht & juridische advisering