Door mr. Paul Vierveijzer, sectiehoofd Onroerend Goed
Bij de aankoop van grond voor projectontwikkeling kan de fiscale kwalificatie een aanzienlijk verschil maken. Is sprake van gewone onbebouwde grond of van een bouwterrein voor de btw? Die vraag is onder meer van belang voor de verschuldigdheid van btw en overdrachtsbelasting.
De Kennisgroep omzetbelasting van de Belastingdienst heeft hierover onlangs een interessant standpunt gepubliceerd. De conclusie: een formele bouwbestemming is niet altijd nodig om grond al als btw-bouwterrein aan te merken.
Het omgevingsplan is niet beslissend
In de voorgelegde casus verkoopt een btw-ondernemer landbouwgrond aan een projectontwikkelaar. Op het moment van levering staat het omgevingsplan bebouwing van de grond nog niet toe.
Toch kan de grond volgens de Belastingdienst op dat moment al een bouwterrein zijn.
Voor de btw is namelijk bepalend of sprake is van onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd. Die bestemming hoeft niet uitsluitend te blijken uit een gewijzigd omgevingsplan of een reeds verleende omgevingsvergunning.
De feiten op het moment van levering tellen
Ook andere objectieve omstandigheden kunnen duidelijk maken dat de grond daadwerkelijk voor bebouwing is bestemd. Denk bijvoorbeeld aan een stedenbouwkundig plan, afspraken of correspondentie met de gemeente, een architectenplan, reeds gemaakte architectkosten of concrete ontwikkelingsplannen van de koper.
Zelfs de voor de grond betaalde prijs kan daarbij een aanwijzing zijn.
De bedoeling van de projectontwikkelaar is dus relevant, maar een enkele mededeling dat men “van plan is te gaan bouwen” is niet voldoende. Die intentie moet worden ondersteund door objectief vaststelbare feiten en omstandigheden die al aanwezig zijn op het moment van levering.
Waarom is dit belangrijk?
De kwalificatie als bouwterrein heeft directe fiscale gevolgen. De levering van een bouwterrein is in beginsel belast met btw. Onder voorwaarden kan vervolgens de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting van toepassing zijn.
Juist bij grond die zich nog in de ontwikkelingsfase bevindt, is het daarom verstandig om niet alleen naar de formele bestemming te kijken. Het gehele ontwikkelingsdossier kan bepalend zijn voor de fiscale behandeling van de transactie.
Bij vastgoed geldt ook hier: de fiscale kwalificatie begint niet bij wat er later met de grond gebeurt, maar bij wat op het moment van levering objectief kan worden aangetoond.
mr. Paul Vierveijzer
sectiehoofd Onroerend Goed, Sterel Notarissen
Naar aanleiding van het standpunt van de Kennisgroep omzetbelasting van de Belastingdienst van 30 juli 2026 (KG:210:2026:5).